De laatste tijd is het KCAF QuickScan-onderzoek, ook bekend als Fase 0 funderingsonderzoek, uitgegroeid tot een belangrijk instrument binnen vastgoedtransacties, taxaties en hypotheekverstrekking. Makelaars, taxateurs en financiers verwijzen er steeds vaker naar als eerste stap bij een vermoeden van funderingsproblematiek.
Maar hoe waardevol is deze onderzoeksmethode werkelijk? En hoe verhoudt zij zich tot de manier waarop we in de bouwsector normaal gesproken constructieve gebreken onderzoeken, bijvoorbeeld bij metselwerk, vloeren en stucwerk?
Dat vraagt om een kritische beschouwing.
Wat is een KCAF QuickScan of Fase 0?
Volgens het KCAF is de QuickScan een gestandaardiseerde methode om snel een eerste inschatting te maken van mogelijke funderingsproblemen. Het onderzoek bestaat uit een combinatie van:
- archiefonderzoek;
- beoordeling van omgevingsfactoren;
- gevelmetingen;
- visuele inspectie van zichtbare schadebeelden;
- beoordeling van historische gegevens uit FunderMaps en andere databronnen.
De QuickScan is nadrukkelijk bedoeld als een indicatief onderzoek en niet als een technisch funderingsonderzoek. Het KCAF beschouwt het als een tussenstap tussen een modelmatige risico-inschatting en een volledig funderingsonderzoek.
Fase 0-onderzoeken die door diverse marktpartijen worden aangeboden voegen soms extra binnenmetingen toe, maar blijven niet-destructief en bevatten geen directe inspectie van de fundering zelf.
Wat wordt er feitelijk onderzocht?
Dat is meteen de kern van de discussie.
Een QuickScan onderzoekt meestal:
- scheefstand van gevels;
- scheurvorming;
- hoogteverschillen;
- verzakkingsverschijnselen;
- omgevingsinvloeden zoals bomen, grondwater, kelders en nabijgelegen bouwactiviteiten;
- historische funderingsgegevens.
Maar:
de fundering zelf wordt niet gezien.
Er wordt niet gegraven.
Er worden geen funderingsbalken blootgelegd.
Er worden geen houten palen beoordeeld.
Er worden geen paalkoppen onderzocht.
Er wordt geen betonkwaliteit vastgesteld.
Er wordt geen draagvermogen gemeten.
Het onderzoek blijft volledig bovengronds.
Hoe onderzoeken we andere bouwkundige onderdelen?
Hier ontstaat een interessant contrast.
Metselwerk
Wanneer een constructeur of bouwpatholoog ernstige scheurvorming in metselwerk moet beoordelen, wordt niet uitsluitend gekeken naar de scheur.
Men onderzoekt:
- scheurbreedte;
- scheurverloop;
- verband van het metselwerk;
- dilataties;
- belastingroutes;
- constructieve samenhang.
Bij twijfel worden aanvullende metingen uitgevoerd of worden delen geopend.
Niemand zou een definitieve uitspraak doen over de oorzaak van scheurvorming uitsluitend op basis van een gevelmeting.
Vloeren
Bij vloeren geldt hetzelfde.
Wanneer een vloer doorbuigt onderzoekt men:
- balkafmetingen;
- overspanning;
- houtkwaliteit;
- opleggingen;
- kruipruimte;
- vochtbelasting.
Een visuele waarneming is hooguit het startpunt.
De diagnose volgt pas na technisch onderzoek.
Stucwerk
Ook bij stucwerk wordt schade nooit los beoordeeld.
Scheuren kunnen ontstaan door:
- krimp;
- temperatuurwerking;
- constructieve vervorming;
- funderingsbeweging;
- vocht.
Een deskundige onderzoekt daarom de onderliggende constructie voordat conclusies worden getrokken.
De fundamentele zwakte van Fase 0
Vanuit bouwkundig perspectief zit hier de grootste beperking van de QuickScan.
De methode probeert funderingsrisico’s af te leiden uit symptomen.
Maar symptomen zijn niet hetzelfde als oorzaken.
Een scheur in een gevel kan ontstaan door:
- funderingszetting;
- thermische werking;
- ontbrekende dilataties;
- lekkages;
- verbouwingen;
- kruip van materialen;
- verkeersbelasting.
Omgekeerd kunnen funderingsproblemen jarenlang aanwezig zijn zonder zichtbare schade.
Dat betekent dat zowel:
- false positives (wel schade, geen funderingsprobleem)
- false negatives (geen schade, wel funderingsprobleem)
mogelijk zijn.
Dat is geen kritiek op de uitvoerder; het is een logisch gevolg van de gekozen onderzoeksmethode.
Waarom is de QuickScan toch ontstaan?
Dat heeft vooral economische redenen.
Een volledig funderingsonderzoek kan duizenden euro’s kosten en vergt vaak:
- graafwerk;
- paalinspecties;
- laboratoriumonderzoek;
- constructieve analyse.
Het KCAF werkt daarom met een getrapt model waarbij panden stapsgewijs worden gefilterd voordat kostbare onderzoeken worden uitgevoerd.
Vanuit risicomanagement is dat logisch.
Niet elk pand met een mogelijk risico hoeft direct volledig onderzocht te worden.
Waar is de QuickScan wél sterk?
Er zijn situaties waarin Fase 0 zeer nuttig is.
- Grote woningbestanden
Gemeenten, corporaties en beleggers kunnen niet duizenden woningen direct technisch onderzoeken.
Een snelle risico-indicatie helpt prioriteren.
- Aankoopfase
Bij een woningaankoop kan een QuickScan signaleren dat nader onderzoek verstandig is.
- Taxaties
De QuickScan levert een objectieve vastlegging van zichtbare afwijkingen en risicofactoren.
- Monitoring
Wanneer dezelfde metingen later worden herhaald ontstaat een trendanalyse.
Juist die herhaalmetingen kunnen waardevol zijn.
Waar ontstaat schijnzekerheid?
Problemen ontstaan wanneer opdrachtgevers of financiers een QuickScan behandelen alsof het een funderingsonderzoek is.
Diverse aanbieders benadrukken terecht dat Fase 0 géén technisch funderingsonderzoek is.
Toch blijkt in de praktijk dat rapporten soms worden gelezen als een oordeel over de kwaliteit van de fundering.
Dat is een stap te ver.
Een vergelijking:
Een arts die uitsluitend naar iemands houding kijkt kan een vermoeden uitspreken over rugproblemen.
Maar zonder MRI is geen diagnose mogelijk.
De QuickScan zit in dezelfde categorie:
een screeningsinstrument.
Geen diagnose-instrument.
Een opmerkelijke paradox
De bouwsector stelt bij vrijwel alle andere constructieve vraagstukken hogere eisen aan bewijsvoering.
Bij:
- betononderzoek;
- staalonderzoek;
- houtrotinspecties;
- gevelonderzoek;
wordt uiteindelijk gekeken naar het materiaal zelf.
Bij funderingen accepteert men vaak dat een oordeel wordt gebaseerd op indirecte indicatoren.
Dat komt vooral doordat funderingen moeilijk toegankelijk zijn.
Technisch gezien blijft het echter een inferentie.
Conclusie: zin én onzin
De discussie moet niet gaan over de vraag of de QuickScan goed of slecht is.
De juiste vraag is:
waarvoor is de QuickScan bedoeld?
Zinvol wanneer:
- het wordt gebruikt als eerste risicoselectie;
- het onderdeel is van een gefaseerd onderzoeksproces;
- opdrachtgevers begrijpen dat het geen diagnose oplevert;
- de resultaten worden gebruikt om te bepalen of nader onderzoek nodig is.
Onzin wanneer:
- het wordt gepresenteerd als bewijs van een goede fundering;
- financiers of kopers het beschouwen als eindonderzoek;
- conclusies worden getrokken zonder verificatie van de fundering zelf.
Vanuit bouwkundig oogpunt is een QuickScan vergelijkbaar met een medische triage: nuttig om risico’s te herkennen, maar onvoldoende om de uiteindelijke diagnose te stellen.
Wie zekerheid wil over de technische staat van een fundering zal uiteindelijk moeten doen wat in vrijwel iedere andere discipline van de bouw vanzelfsprekend is:
onderzoeken wat werkelijk belast wordt, namelijk de fundering zelf.
Dat blijft de gouden regel van bouwpathologie: symptomen geven richting, maar alleen directe inspectie levert bewijs.
Leave A Comment